Титульне страхування нерухомості як спосіб захисту права власності

Термін «титульне страхування» спливає найчастіше, коли замислюєшся про придбання будь-якої нерухомості і про можливі ризики, які супроводжують такі угоди. Згідно із законом, господар нерухомості, який оформив її у власність, може розпоряджатися їй, як йому заманеться (володіти, користуватися, відчужувати).

Але існують ситуації, закріплені в деяких нормативних актах, при настанні яких може бути оскаржене або втрачено право власності. І, як результат, - у власника буде витребуваний об`єкт нерухомості, а житло повернуто його попереднього власника.

Отримати свої гроші сумлінному покупцеві в цій ситуації досить-таки складно, тому як процедура можливої компенсації законодавчо прописана недостатньо чітко, і найчастіше витрачені на покупку житла гроші не вдається повернути зовсім або не повністю.

Мінімізувати такі ризики пропонує титульне страхування, яке призначене для захисту угод з нерухомістю.

Що таке страхування титулу?

Страхування титулу - це захист власника на випадок позбавлення його права власності на нерухомість, яке власне і є предметом страхування. А основним документом, який доводить виняткове і законне право на володіння цією власністю, є правовий титул.

При втраті сумлінним покупцем об`єкта страхування в результаті визнання недійсною угоду з купівлі-продажу настає той самий страховий випадок, коли компанія за договором страхування титулу зобов`язана компенсувати застрахованій особі будь-яку шкоду, заподіяну через втрату права власності.

від традиційного страхування майна титульне страхування відрізняється тим, що воно захищає власника не від майбутніх неприємних подій, а від наслідків минулих, вже трапилися, але з якоїсь причини невідомих на момент покупки. Через неможливість досконально вивчити юридичну історію об`єкта їх не завжди можна врахувати і передбачити. Але ці події в майбутньому можуть привести до втрати права на власність і настання страхового випадку.

Які ризики покриває страхування титулу?

Чому людина, нічого не порушував і купив, наприклад, квартиру цілком законним шляхом, раптом залишається без житла і без грошей? Це відбувається з тієї простої причини, що операції з продажу та купівлі проходять нерідко не зовсім гладко.

Купуючи житло на вторинному ринку, навіть із залученням юристів і при самій ретельній перевірці юридичної чистоти, є ймовірність нарватися на якусь неприємність, яка згодом може обернутися тривалими судовими позовами і розглядами.

Правочини щодо нерухомого майна на вторинному ринку дуже часто супроводжуються довгими ланцюжками продажів і покупок. І немає гарантій, що через багато років раптом не виявиться, що одна з них колись була здійснена з порушенням закону.

Право власності може бути оскаржене раптом з`явилися звідкись неврахованими спадкоємцями або власниками майна, які можуть проявитися через кілька років після укладання угоди, наприклад, повернувшись після тривалого ув`язнення з в`язниці або з тривалої відрядження. За рішенням суду всі наступні набувачі можуть втратити право власності, і в цьому випадку відбувається втрата (дефект) титулу.

Ситуацій, пов`язаних з придбанням житла, при яких можливий ризик втратити право на його володіння, безліч. Ось тільки деякі з них, досить-таки часто зустрічаються в юридичній практиці, які покриваються титульним страхуванням і за які можна отримати відшкодування збитків при втраті житла:

• Порушено законодавство при укладенні договору купівлі-продажу
• В процесі операції купівлі-продажу житла були допущені шахрайські дії (підробка документів та інше)
• Укладення угоди недієздатними (обмежено недієздатними) громадянами, а також дієздатними особами, які вчинили угоду під впливом обману, погрози, омани, насильства, що не розуміли значення і наслідків своїх вчинків
• Порушені права третіх осіб (не враховано інтереси неповнолітніх дітей і спадкоємців, прописаних в квартирі, ніхто не почув згоду другого з подружжя і т.д.)
• Право власності отримано на підставі неправомірного рішення суду
• Були допущені серйозні помилки при реєстрації угоди і при оформленні необхідних для угоди документів
• Визнання судом незаконними дії при попередніх продажах житла або його приватизації.

Об`єкти страхування і предмет договору

Застрахувати з титульного страхування можна:

• Квартиру, будинок, частину житлоплощі, кімнату
• Комерційну нерухомість (нежитлові будівлі, частини приміщень та споруд)
• ділянки землі

Тобто те майно, на яке страхувальник має належним чином оформлене право власності (предмет договору). А на випадок судових розглядів можна застрахувати витрати, пов`язані з цією процедурою.

Правила оформлення титульного страхування нерухомості

Найчастіше, договір титульного страхування укладається на підготовчому етапі угоди між покупцем житла і продавцем. Перед його висновком страхова компанія, як правило, проводить попередню експертизу нерухомості з ретельним вивченням і перевіркою безлічі документів з метою вивчення її юридичної історії. На підставі результатів експертизи оцінюється ступінь ризику і виноситься рішення про те, чи відбудеться в принципі ця угода.

Вартість такої страховки і розмір страхових внесків залежить від історії застрахованого об`єкта, від рівня ризику, від наявності виявлених сумнівних чинників, від особливостей угоди, від причини, по якій клієнт страхує титул, від терміну страхування, від вартості об`єкта нерухомості і ще ряду чинників, і може бути досить високою. Щорічний внесок становить від 0,15 до 3% від вартості покупки.

При виборі компанії, з якою буде укладатися договір, необхідно ознайомитися з дозвільними документами фірм (перевірити, чи є ліцензія) і з їх фінансовим станом. А також з правилами надання послуг, особливо в частині отримання страхового відшкодування (про порядок і строк повідомлення страховика, про умови, при недотриманні яких можлива відмова у виплаті, про особливі застереження тих випадків, коли також буде утруднено отримання страховки).

Договір титульного страхування може бути укладений на різний термін: від 1 року до 10 років. Титул найчастіше страхується на один рік, тому що більшість угод із продажу-купівлі квартири заперечується саме в перший рік після її здійснення. Протягом трьох років за загальними правилами також можна оскаржити дійсність угоди. Але можна укласти договір і на 10 років. Тому як, за російським законодавством у спорах про визнання правочинів щодо нерухомого майна недійсними, термін позовної давності збільшений до 10 років.

Хоча при певних обставинах такий позов може бути поданий і через десятиліття. В силу того що відлік терміну позовної давності буде проведений від дати, коли людина фактично дізнався або міг дізнатися про здійснення угоди. У разі придбання нерухомості в іпотеку, договір укладається зазвичай до повного погашення позичальником кредиту.

Страхова сума і відшкодування

При настанні страхового випадку (визнання недійсним договору) застрахована особа для отримання належної йому компенсації має звернутися в компанію і підтвердити подія, що відбулася документально. Тобто надати договір титульного страхування, рішення суду про позбавлення права власності, посвідчення особи.

Страхова ж компанія зобов`язана виплатити відшкодування в розмірі тієї суми, яка обумовлена в договорі. Її величина залежить від багатьох факторів, але в будь-якому випадку вона не може бути більше дійсної (ринкової) вартості застрахованого об`єкта, яка визначається на підставі угоди страхувальника і страховика, висновку незалежного оцінювача і договору купівлі-продажу.

Фахівці страхових компаній відзначають, що такою формою гарантії прав власності, як титульне страхування, російські покупці нерухомості користуються вкрай рідко. Найчастіше, багато хто просто не знають про такий вид страхування. А у тих, хто щось чув, титульне страхування викликає масу питань і нерозуміння того, які гарантії насправді воно може дати.

З титульним страхуванням на російському ринку найчастіше стикаються ті, хто купують квартиру в іпотеку на вторинному ринку і укладають такий договір на вимогу банків. Чому саме на вторинному ринку? Вважається, що в новобудовах ризик втратити придбаної квартири невеликий, тому як вона ще не має довгої історії з численною зміною власників. Хоча таке трапляється і на первинному ринку нерухомості, якщо, наприклад, забудовник продає один і той же будинок (або квартиру) декільком покупцям.

Висновки напрошуються самі по собі: в умовах обмеженого доступу покупця до правової інформації по приобретаемому об`єкту, потрібно дотримуватися граничної обережності, набуваючи заповітні квадратні метри. Ситуацію ускладнюють недобросовісні продавці, які спочатку мають на меті - поживитися на необережних і безтурботних людей. І це змушує шукати способи для максимального захисту від можливого ризику втрати прав власності і визнання угоди недійсною.

Титульне страхування можна розглядати як один з таких варіантів. Але при цьому це не панацея і вже точно не стовідсоткова гарантія від втрати житла і коштів. Швидше, це додатковий захід обережності. Тому що чисто теоретично велика ймовірність того, що і в цьому випадку в списку ситуацій, при яких страховка з яких-небудь причин не буде виплачена, може виявитися будь-яка угода з нерухомістю.

Страхова компанія може запросто оголосити себе банкрутом, розоритися і просто закритися. До того ж, така страховка не з дешевих. І подвійно прикро втратити квартиру, та ще й витратити купу грошей на виплату внесків страхової компанії за страхування титулу. Ймовірно, кращий спосіб якось захистити свої права покупця нерухомості - це сподіватися на логіку, здоровий глузд, інтуїцію і залучати досвідчених експертів при здійсненні угоди.