Договір оренди

З цієї статті ви дізнаєтеся:

• Яке угода вважається договором оренди?
• Якими особливостями володіє договір майнового найму?
• Які вимогу до договору оренди пред`являє чинне законодавство?
• Як визначають вид договору оренди?

Правова характеристика договору оренди

Договір оренди відноситься до найбільш часто використовуваних у підприємницькій діяльності угодами. Він регламентує надання майна орендодавцем за плату в тимчасове користування наймачеві. Згідно п. 1 ст. 606 Цивільного кодексу РФ, договір оренди або майнового найму є консенсуальним, взаємним і оплатним. Це означає, що вимагає обопільної згоди сторін з усіма умовами, після його укладення у наймача і наймодавця виникають певні права та обов`язки, одна зі сторін отримує плату за виконання своїх зобов`язань.

Сторонами угоди, його суб`єктами, є орендодавець і орендар. Іноді їх називають наймодавець і наймач відповідно. Власник майна або його уповноважена особа (за умови, що він має право розпоряджатися майном) стає орендодавцем. Наймачем ж може бути фізична особа (будь-який дієздатний громадянин) або юридична особа. В якості однієї зі сторін такої угоди може також виступати держава, національно-державні, адміністративно-територіальні та муніципальні освіти.

Визнання цивільно-правового договору трудовим

Домовленість про надання в тимчасове користування може бути зафіксована в відношенні будь-якого майна, яке не втрачає своїх властивостей в процесі використання. Воно повинно бути індивідуально-визначеними, неспоживна і незамінним. Таким чином, предметом може бути земельна ділянка, природний об`єкт, майновий комплекс, підприємство, будівлю або споруду, обладнання, транспорт і т.д. Після закінчення терміну угоди наймач, як правило, повертає майно в первісному стані з урахуванням зносу. Предметом угоди не може бути майнове право або грошові кошти.

Причина, по якій договір оренди можна віднести до найбільш важливим офіційним документам практично будь-якої організації, полягає в його широких правових можливостях. Представники бізнесу часто стикаються з ситуацією, коли майно, необхідне для досягнення цілей компанії, не потрібно їй постійно. Або ж просто організації не вистачає коштів на його придбання. В цьому випадку вигідно укласти договір майнового найму, щоб не інвестувати, наприклад, в придбання обладнання або нерухомості, яка не буде постійно затребувана. Що стосується іншого боку - орендодавця, подібну угоду дає можливість реалізувати широке коло економічних інтересів: від отримання прибутку до раціоналізації бізнесу.

Особливості договору оренди

Договір оренди має такі правовими особливостями:

• Незважаючи на те, що в процесі виконання угоди одна сторона передає майно у тимчасове користування іншій, перехід права власності не відбувається. Це основна відмінність оренди від купівлі-продажу, позики або міни.
• Укладення договору майнового найму породжує зобов`язання по передачі майна. У цьому полягає його схожість з позичкою та наймом.
• Принцип свободи договору дійсним щодо договору оренди. Проте, законодавство досить жорстко регламентує правовідносини, що виникають на основі укладення такої угоди, а саме: термін його закінчення, порядок надання майна і обов`язки по його змісту, порядок і форма сплати орендної плати і т.д.
• В результаті укладення угоди наймач набуває статус титульного власника. Він має право захищати майно нарівні з суб`єктом права власності, тобто витребувати його з незаконного володіння або вимагати усунення порушень володіння.
• Одна з найважливіших характеристик - право слідування. Воно реалізується в збереженні умов угоди в разі переходу права власності на орендоване майно іншій особі. Те ж стосується обмеженого права на об`єкт, наданий у тимчасове користування.
• Належність договору оренди до того чи іншого окремого виду визначається в залежності від наданого в тимчасове користування майна і суб`єктного складу. Єдиний класифікаційний критерій діє відносно прокату, тимчасового фрахтування та лізингу.

Вимоги до договору оренди

Загальні положення про оренду містяться в § 1 Глави 34 Цивільного кодексу РФ. Даний розділ законодавства регламентує форму договору, його терміни, обов`язки і відповідальність сторін, умови розірвання, а також особливості окремих видів оренди.

Існують і інші нормативні акти, що регулюють цю сферу:

• Закон «Про захист прав споживачів» від 07.02.1992 №2300-1;
• Закон «Про фінансову оренду (лізингу)» від 29.10.1998 №164-ФЗ;
• Земельний кодекс Російської федерації №136-Ф3 від 25.10.2001;
• Лісовий кодекс Російської федерації №200-ФЗ від 04.12.2006;
• Водний кодекс Російської федерації №74-ФЗ від 03.06.2006;
• Закон «Про надра» від 21.02.1992 №2395-1.

Основна вимога до угоди - це його письмова форма в разі, якщо одна зі сторін є фізичною особою. Якщо договір оренди укладається між фізичними особами, письмова форма використовується тільки при терміні дії угоди більш одного року. Форма договору оренди між громадянами має ряд відмінностей від загального правила, яке регулює операції. Необхідність укладення угоди в письмовій формі залежить від того, чи перевищує сума угоди встановлений МРОТ. При перевищенні не менше ніж в десять разів, а також в ряді інших випадків передбачених законом, угода повинна бути оформлена письмово.

Як система електронного документообігу знижує ризики конфліктів в договірній діяльності?

Особливі вимоги законодавство пред`являє до договорів, пов`язаних з наданням у тимчасове користування нерухомості: за винятком деяких випадків вони підлягають обов`язковій державній реєстрації, і вважати їх в`язнями можна тільки з цього моменту.

У разі, коли угода передбачає не тільки оренду, але і подальший перехід права власності, необхідно використовувати форму договору купівлі-продажу. Спеціальні вимоги законодавства встановлені в законодавстві для об`єктів нерухомості і підприємств. Що стосується рухомого майна, угода про оренду може передбачати право наймача викупити його, але форма документа спеціально не регулюється.

Відео: Договір оренди квартири за 10 хвилин. Як перевірити власника квартири - Москва Для Початківців

Договір оренди: основні види

Вид визначається в залежності від наданого в оренду об`єкта. Окремими видами, щодо яких діє єдиний класифікаційний критерій, вважаються прокат, тимчасове фрахтування та лізинг. Таким чином, можна виділити наступні види договорів про майновий найм:

Прокат

Дана угода має всі характеристики договору оренди: його можна вважати консенсуальним, взаємним і оплатним. Найбільш поширена ситуація, коли наймачем є юридична особа, а орендарем - фізичне. Тобто комерційна фірма здає майно в оренду за певну плату, що є для неї основним або додатковим джерелом доходу. В даному випадку прокат - постійна підприємницька діяльність компанії. Об`єкт - рухоме майно, термін дії - не більше року. Необхідна письмова форма угоди з обов`язковим зазначенням орендної плати у вигляді певних періодичних або одноразових платежів.

Оренда транспортного засобу (фрахтування)

Предметом договору виступає транспортний засіб, що надається в тимчасове користування за певну плату. Орендодавець може також надавати наймачеві послуги з управління транспортом і його технічної експлуатації. Фрахтування оформляється в письмовій формі і не підлягає державній реєстрації. Мета такої угоди - здійснення орендарем технічної та комерційної експлуатації транспортного засобу або його передача в суборенду.

Інструкція з діловодства. нюанси оформлення

Оренда будинків та споруд

Об`єктом є нерухомим майном, тобто така угода укладається у письмовій формі і потребує державної реєстрації та вважається укладеним тільки після неї. Основні умови - розмір орендної плати і вимоги до експлуатації будівлі.

Відео: Договір оренди транспортного засобу

Оренда підприємства

При укладанні такої угоди у тимчасове володіння і користування надається підприємство як майновий комплекс, який включає основні і оборотні кошти, права використання ресурсів, права вимоги, виняткові права, а також борги. Мета угоди - здійснення підприємницької діяльності за рахунок орендованого підприємства. Істотне умова - предмет і орендна плата. Договір укладають у письмовій формі і направляють на обов`язкову державну реєстрацію, після чого він вважається укладеним.

Лізинг (фінансова оренда)

Лізинг є різновидом оренди, при якій наймач набуває необхідне наймачеві майно у певного продавця (за вказівкою орендаря) і надає його у тимчасове володіння для здійснення комерційної діяльності. Відповідальність за вибір об`єкта лежить на наймача (якщо окремо не закріплено право вибору продавця орендодавцем). Основними ознаками договору лізингу вважаються: наявність цілей фінансування у наймодавця, придбання їм майна після укладення угоди, використання майна для підприємницької діяльності. Істотні умови - об`єкт і термін дії, ціна, порядок балансового обліку об`єкта, яким може виступати рухоме і нерухоме майно (крім земельних ділянок та природних об`єктів).